深圳龙华中洲迎玺开发商：400-9619-219
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最新消息：
打新热门板块深圳北站，一直是市场热点聚焦。去年，北站容积率仅4.24，最纯粹的住宅大的社区-中洲迎玺一期，于去年12月9号开盘，项目首开劲销417套，当日收金29亿，创下了去年底深圳市新房销售排行中的佼佼者。这次，收到最新消息，中洲迎玺二期户型图已经爆光，预计在7月份左右将加推，本次二期户型多元化，从91-166㎡共计11个户型，基本每个户型阶段都有的选择！二期约1395套房源，具体首推房源待定！
项目基本情况：
项目原中洲黄金台，目前定名为中洲迎玺花园。根据规划，一期建设1栋住宅，层高47、地下2层，规划共644 户（其中保障性住房 0 户），户型套内建筑面积<90㎡有615 户，占比95.5%。
【住宅项目概况】
【开发商】深圳市中洲投资控股股份有限公司
【占地面积】约7.7万㎡
【建筑面积】约44.6万㎡
【容积率】约4.24
【梯户比】2T4 / 3T4 / 3T3
【车位】约2800个
【营销中心】400-9619-219
【楼栋及户数】规划约2669户（非最终数据）
【产品面积】约92-166㎡3-4房
【地铁】4/5/6/22(规划中)/27(规划中)
开发商介绍
中洲集团创立于1993年，是中外合资的综合性集团企业。业务领域涵盖房地产开发与经营、产业园区建设与企业孵化、基础设施投资、金融服务、股权投资五大业务板块。
深圳项目遍布全市，且业态丰富，办公、酒店、商业和住宅等业态的项目均有涉及，开发项目包括中洲大厦、SCC大厦、πmall、深圳笋岗物流中心、中洲万豪酒店、圣廷苑酒店、黄金台项目、中央公园等。
商业配套
配备了约13.4万㎡高端商业，延续华润高端商业基因，万象城、万象天地成功经验，打造创新型公园式商业综合体，以品质生活绿洲为理念，从立面设计到空间体验和业态分布，给龙华乃至全市带来高品位、高品质、自在放松别具一格Taste的商业新地标
周边红山6979、华南首家Costco(在建中)等品质商业，北站商圈将打造成为集商业零售、酒店餐饮、休闲娱乐于一体的高品质消费中心，重塑深圳商业格局，步行可达深圳北站缤果空间、星河Coco City等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南Costco旗舰卖场。
交通配套
项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到那个区都不远。
项目距离深圳北站约400米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区，到那个区都不远。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。
公园配套
项目西临南园公园，1.5公里范围内聚集了逸秀公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园，生态环境优越。
教育资源
项目周边教育资源丰富，地块在深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内（最终学区划分以主管部门公布为准），周边1公里内有东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校等优质教育资源，另外在项目西侧一路之隔有一块九年一贯制的学校用地，具体情况未知。
文娱配套
华润代建建面近16万㎡的绿芯公园，打造城市空间站、国际演艺、艺术巡展、时尚运动、青少年科创体验等多种功能，让我们在家门口即享人文艺术的熏陶。周边有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建）；演艺馆、展览馆已投入使用；简上体育综合体，mini版的“春茧”。
医疗配套
深圳市第二儿童医院（建设中）：直线距离约700m，与福田儿童医院实行“一院二区制”，可提供1500张床位（是福田儿童医院的1.6倍），预计2023年12月试运营，新华医院（建设中）：项目西北侧直线距离约1.7公里，总建面约50万方，未来将建成国内一流的三甲综合性医院，预计2024年3月试运营。
户型面积：
中洲迎玺的户型面积范围广泛，从93平方米到136平方米不等，满足不同购房者的需求。具体而言，该项目提供了多种户型供购房者选择，包括93㎡、97㎡、115㎡、120㎡和136㎡的3-4房单位。这些户型设计合理，空间利用充分，既保证了居住的舒适度，又兼顾了实用性。
中洲迎玺户型面积与优缺点分析
中洲迎玺的户型设计以改善型住宅为主，提供了多种面积段的房源供购房者选择。目前在售的户型面积包括92-166㎡的3-4房单位，满足了不同家庭的需求。户型设计方面，中洲迎玺注重空间的合理规划和利用，使得每个房间都能得到充分的采光和通风，同时也保证了居住的舒适度。
在优点方面，中洲迎玺具有多个显著的优势。首先，项目位于北站中心区域，周边配套设施齐全，商业、医院、学校等一应俱全，为居住者提供了便捷的生活条件。其次，项目临近北站地铁枢纽，出行非常便利，无论是前往市区还是周边地区都能轻松实现。此外，中洲迎玺的户型设计合理得房率高，非常适合家庭居住。最后项目还提供了精装交付的服务，让购房者能够省心省力地入住。
然而，中洲迎玺也存在一些缺点。首先，由于项目临近龙华大道，可能会受到周边道路噪音的影响。其次在周末或节假日周边道路可能会存在拥堵情况给居民的出行带来一定的不便。此外项目的土地使用权只剩下不到40年可能会对购房者的投资价值产生一定的影响。但总体来说中洲迎玺的优点仍然大于缺点是一个值得购买的住宅项目。
户型鉴赏：
93平3房2厅2卫，小情侣、三口之家的完美选择
93平做三房，空间尺度足够阔绰。
U型厨房动线十分流畅，卫生间干湿分离，主卧豪华套间设计，且室室带飘窗。
每一寸空间都被合理利用，住起来舒适度极高。
约97平3房2厅2卫，更阔绰、舒适
户型设计和93平差不多，只是朝向上略有不同，尺度更加阔绰，适合预算和生活追求更高一点的精英家庭。
约115平4房2厅2卫，二胎家庭也能住得下
坐北朝南，客餐厅双面采光，空间尺度十分大气，主卧套间+衣帽间设计非常舒适。
室室飘窗，尤其是卫生间也带飘窗，住起来通透无比！
阔绰4房，哪怕是请个保姆也能住得下。
约120平4房2厅2卫，有两个户型，朝向更佳
坐北朝南，客餐厅双面采光的同时，做到了四开间向南，全屋无暗角，采光通透更是一绝。
且占据整个小区较好的景观面，能看小区中庭园林景致。
约136平4房2厅2卫，楼王全明户型
136平户型坐北朝南，4开间朝南，全屋超长采光面，南北双阳台，一面生活晾晒，一面种种花草、会客烹茶、舒适度直接拉满了。
且占据了小区最好的景观面，双面无遮挡。
更绝的是，主卧不仅是豪华套间，还是南北双飘窗设计，双面采光观景，房间仿佛会呼吸，同时房门外移私密性更高。
样板间鉴赏：
超大主卧套房、次卧与儿童房，皆搭配大全景飘窗设计，通风采光能力佳。与此同时，三个卧室相互独立，互不干扰，保证不同家庭成员享有生活私密性，又能相互关照。
项目优势：
1、无保障房、回迁房，区域最大纯粹住区；
2、容积率4.24；
3、户户朝南，景观视野均好；
4、车位超1:1，梯户比2T4/3T4/3T3；
5、铝板立面+玻璃幕墙豪宅标准；
6、北站核心区域，配套规划丰富齐全。
1、地产政策影响及市场反应
- 北京：4月30号和5月1号放松限购政策，郊区带看量显著增加，第一周增加约15%，第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移，但短期内成交量未显著上涨，日间成交维持在460套到510套之间。
- 上海：主城区挂牌量约51000套，量价平衡线在41000到42000套之间，存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划，预计下半年将释放新的购房需求。
- 深圳：政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。
- 广州：政策出台后，这些城市的客户主要是置换型，需要外部购买力支撑。
- 杭州：松绑限购后，新房带看量提升170%到190%，成交提升约20%，未达预期的35%到45%。
- 成都：解除限购政策主要针对二环内主城区二手房，当前库存量约18万套，价格较二线城市跌幅较小，仅下跌约15%。
- 西安：放松限购后，来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多，成交上升13%到17%，但开发商未提供足够优惠，郊区房产吸引力不足。
一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购，因为主城区库存已接近正常水平，风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房，主要针对郊区房产，尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。
2、地产市场供需分析
-新房市场存在大量库存，尤其是郊区，需要外部购买力支撑。
-二手房市场面临压力，房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。
-空置率方面，北京、上海约30%，广州约20%，二线城市如西安、成都在17%到19%之间，宁波等地区高达45%。
Q&A：
Q1: 未来房贷政策的执行和调整方向是什么？
A1: 未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前，有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高，特别是在还款初期，主要还的是利息。接下来，是否会出现优先偿还本金的续费结构变化，是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费，而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。
Q2: 存量房贷是否会有调整，以及未来商贷利率的预期范围？
A2: 存量房贷的调整是有可能的，因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅，存量房贷可能会有提前还款的动作。政策上，虽然取消了贷款下限，但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市，未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1%之间，这个范围能够刺激购房需求。
Q3: 杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么？
A3: 杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象，尤其是在钱江世纪城和奥体板块，这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌，累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价可能会有小幅度反弹，因此选择先撤牌，等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价，是因为担心房源价格多次变动后，经纪人会认为其不稳定，不愿意操作。
Q4: 一线城市的房地产市场政策是否会完全放开，特别是核心区域？
A4: 一线城市，包括北京和上海，可能不需要完全放开房地产市场政策。目前，北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间，上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动的进行，预计到年底前，北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策，而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。
Q5: 深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少？
A5: 深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右，而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。
Q6: 深圳房价是否会下跌，以及5月17号政策对周边城市的影响是什么？
A6: 深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市，如佛山、东莞、中山、惠州、珠海等，因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力，但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此，库存消耗量是现存量的两倍多，达到平衡点的两倍多。
Q7: 广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级？
A7: 广州和深圳现在需要统一战线，吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后，可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘，解套。至于选择广州还是深圳，将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市，将看谁先落地。
Q8: 政府收储未卖出的房子作为保障房的看法？
A8: 政府收储未卖出的房子作为保障房，供给不变，但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保障房刚需的需求减少，但供给不变，从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区，尤其是之前大跃进规划的那一批，如高新区、经济开发区、新区的房子。
Q9: 政府收储的保障房未来是否会流向市场？
A9: 政府收储的保障房未来有可能会流向市场，但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作，后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子，且释放时不限购不限贷。
Q10: 新房在当前市场环境下的竞争力如何？
A10: 新房在当前市场环境下，要想卖得优于二手房，需要提供与二手房完全不同的优质品质。小型开发商已经意识到这一点，开始对房子本身进行赋能，如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能，以及全屋智能解决方案。目前，小开发商的品质已经可以达标，但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上，由于拿地成本高，品质质量可能不是特别好。
Q11: 新房市场中，普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响？
A11: 在新房市场中，普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的去化。但如果新房的品质较好，且没有降价，那么其去化情况可能会更好。目前，能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。
Q12: 改善型需求在新房市场中的表现如何？
A12: 改善型需求在新房市场中仍然存在，尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本身的品质有要求外，还对位置有要求，如如果有杭州绝不选宁波，如果有广州绝对不选佛山。此外，目前二手房市场中，毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。
Q13: 当前中国各城市空置率情况如何？
A13: 北京和上海的空置率大约在30%左右，广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23%左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间，而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%，宁波的空置率不低于45%。武汉的空置率约为36%，南昌为29%，长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-40%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例，高空置率可能意味着较大的房价压力。
Q14: 各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少？
A14: 北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%，上海为2%-30%，广州和深圳基本上不太可能存在毛坯房，比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%，江浙地区毛坯房占比在13%-16%，华中地区毛坯房比例约为13%，东莞、佛山的毛坯房比例约为9%，西南地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力，因为还有大量待消化的房产。
Q15: 5月17日降低首付比例政策的效果如何？
A15: 降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响，但对于置换需求的购房者来说，首付比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整，尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低，这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而，具体的执行情况将取决于各银行总行的决策，包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注，因为它们直接影响到购房者的贷款成本。
Q16: 毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何？
A16: 在山东潍坊，毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元；济宁地区的价格差异在1000元左右；河南北部的价格差异在800到900元之间；河南南部地区的价格差异在700到1000元之间。这些数据表明，毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异，但普遍存在一定的差价。
Q17: 政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异
A17: 政府收储初期主要针对外围区域，对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少，难以形成大规模收储，且沟通成本较大。目前，主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20%，新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。
Q18: 政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响
A18: 政府在收储时会考虑风险问题，优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项目。收储后的房子将变成存量房，通过中介机构或机构销售，形成二手房市场。目前，政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目，而非存在较大溢价空间的新房。
Q19: 后续政策走向及价格变化趋势
A19: 目前的政策已达到历年最低水平，从最上层统一性政策来看，已没有进一步释放的空间。接下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率，虽然取消了下限，但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值，接下来需关注政府收储的规模和执行情况。
Q20: 政府收储的规模及对市场的影响
A20: 根据压力测试，政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库存总量在600万套左右，政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时，需关注二手房以旧换新的政策走向，以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。
Q21: 北京和上海是否会放开户籍准入政策，以及这将如何影响房地产市场？
A21: 目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高，特别是对于高层次人才和中产阶级。然而，政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策，可能会吸引更多人口流入，从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况，如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。
Q22: 一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力，涨幅是否可能超过10%？
A22: 对于北京和上海的主城区（北京四环以内，上海中环外3公里以内），未来几年房价上涨的可能性不大，可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区，可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划，以了解具体情况。
Q23: 在房价没有上涨预期的情况下，购房需求是否会减弱？
A23: 如果房价没有上涨预期，购房需求可能会减弱，尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后，表示如果能解套，不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。
Q24: 降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%？
A24: 这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限，或者有信心通过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看，如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。
Q25: 以旧换新政策如何影响房价？
A25: 以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合，形成一种组合拳，以稳定房价。购房者在首付15%后，如果发现房价下跌，可以选择以旧换新，将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。
Q26: 新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何？
A26: 目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的房源，即150万套左右，可能会对二手房价格产生一定影响。理想的状态下，政府通过收储多出的房源，可以达到量价平衡，稳定房价。
Q27: 二手房一年内的有效成交量大概是多少？
A27: 根据量价平衡线的计算，二手房一年内的有效成交量大概在300-400万套之间。这个成交量加上新房的成交量，可以维持市场的量价平衡。
Q28: 政府需要收储多少套房产才能稳定房价？
A28: 根据与会者和与会者的讨论，如果需要房价稳定，政府可能需要收储大约150万套房产，这样剩下的房产可以由市场消化。与会者补充说，市场的有效需求量可能在200多万套到300万套之间。
Q29: 新房市场目前的库存情况如何？
A29: 目前无法看到全国新房的总库存量。与会者提供了一个数据，即统计局公布的待售商品房面积大约为7.51亿平方米，大约对应750万套房产。与会者认为，如果要稳定房价，至少需要收储200万套。
Q30: 地方政府在房地产市场的政策是否会有超预期的风险？
A30: 尽管地方政府有意多放土地，但开发商们表现得非常冷静，不会盲目拿地。他指出，即使降低首付比例和利率，也不会立即影响市场，可能在中期，即明年或后年，才可能出现主城区房产需求激增，郊区房产挂牌量激增的情况。
Q31: 老旧小区改造和拆迁政策对市场有何影响？
A31: 上海正在执行“应拆尽拆”的政策，主要是通过货币补偿。另外，从5月1号开始，有浙江籍、福建籍、广东籍的民间投资者在杭州收购老旧小区，目的是进行改造和扩大面积以盈利，而非仅仅为了赚取拆迁款。从5月1号到现在，已经有大约三四百套此类成交。
Q32: 3000亿购买已建未售房产对租房市场有何影响？
A32: 这些房产最终可能会进入租房市场，但目前市场已经比较平衡，有足够的房源供出租。他还提到，广州、深圳、上海、杭州正在集中清理长租公寓中的“N加一”现象，即租房打隔断和二房东问题，这可能会影响租房市场的供需关系。同时，新的需求可能会由保障房和公租房来满足。
Q33: 房东价格上调的原因是什么？业主对房价的信心如何？如果买方购买力跟不上，成交是否会放缓？
A33: 房东价格上调的原因主要是2018年到2022年早期入局的投资者在杭州拱墅和钱江世纪城板块的活跃。这些投资客对房价有信心，但自住和置换型的房东相对客观克制。如果买方购买力跟不上，成交可能会放缓。
Q34: 杭州二手房小区的挂牌率是多少？不同城市间的挂牌率水平如何？
A34: 杭州二手房小区的普遍挂牌率在20%到30%之间，部分小区高达55%到60%。一线城市中，10年以后的小区平均挂牌量在9%到13%之间，18年以后的小区平均挂牌量约15%。二线城市如成都，18年以后的挂牌率约20%，10年到18年之间的房子挂牌率约15%。沈阳19年以后的次新小区挂牌率不低于30%，15年到19年之间的小区挂牌率约16%，10年到15年之间的小区挂牌率在7%到9%。
Q35: 西安郊区楼盘的折扣情况如何？转化能上升的计算逻辑是怎样的？
A35: 西安郊区楼盘的折扣在88折到85折之间，全款购买的折扣在七八折到89折之间。转化能上升的逻辑主要看外部新房需求有多少能转化到郊区楼盘上，从而带来的增幅。
Q36: 契税方面未来是否有调降的可能性？
A36: 契税方面的调降可能性主要取决于地方政府。地方政府通常出台的是短期优惠措施，而长期优惠的决策权在上层政府，因此不会有长期的优惠指导意见出现。
Q37: 北京、上海、深圳的挂牌率分别是多少？
A37: 北京新小区的挂牌率约15%，老小区约9%到11%。上海郊区盘挂牌率约15%到16%，组成区约7%到8%。深圳的挂牌率在14%到19%之间，10年以后的小区挂牌率约9%到11%。
Q38: 政策陆续释放后，对房价的影响如何？
A38: 预计各地区主城区在未来1到2年内将率先回到量价平衡状态，而贫困县郊区的库存可能会继续上升。部分库存少的城市，如大连、青岛、济南等，可能在明年率先出现价格上涨。
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